Während andere noch suchen, investieren Kluge jetzt. Die Region erlebt die größte wirtschaftliche Transformation seit Jahrzehnten — Immobilien sind der direkteste Weg, daran zu partizipieren.
⚡Das Fenster schließt sich:Neue Uni in Betrieb · 500-Mio.-€-Campus im Bau · Mietpreise auf Rekordhoch · Transaktionen +29 % — wer wartet, zahlt mehr.
Schnellwahl oder freier Regler — Anzahl Objekte wird automatisch aus dem Kaufpreis abgeleitet
Kaufpreis (individuell)400.000 €
100.000 €2.000.000 €
🏠1 Immobilie— bis 400.000 € = 1 Objekt
Zinssatz p.a.3,8 %
1,5 %6,5 %
Tilgung p.a.2,0 %
1 %5 %
Eigenkapital15.000 €
10.000 €1.000.000 €
Eigenkapital-Empfehlung
Empfohlenes Eigenkapital (5 % vom Kaufpreis)—
Ihr eingesetztes Eigenkapital—
Ihre EK-Quote am Gesamtbedarf—
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💼 Ihr Einsatz heute
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Eigenkapital bei Kauf
→
🏆 Ihr Eigenkapital nach 10 Jahren
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Verkaufspreis − Restschuld (steuerfrei §23 EStG)
Von Kredit zu Ihrem Eigentum
Schieben Sie den Regler — sehen Sie wie das Haus Jahr für Jahr Ihnen gehört
Jahr der BetrachtungJahr 0 — Kauf
KaufJahr 5🎉 Verkauf steuerfrei
🏦 Kredit noch offen
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🏠 Ihr Eigenanteil
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💰 Miete + Steuer kassiert
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Ihr persönlicher Steuersatz
Je höher Ihr Steuersatz, desto wertvoller die AfA-Abschreibung für Sie persönlich
Entwicklung über 10 Jahre
Cashflow, Tilgung, Zinsen & Mieteinnahmen
Jährliche Betrachtung — Zinsen sinken durch Tilgung
Cashflow vor TilgungTilgung p.a.MieteinnahmenZinskosten ↘Steuerersparnis
Jährliche Wertsteigerung der Immobilie2,0 %
1 % konservativ3 % optimistisch
Cashflow vor Tilgung
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10 Jahre kumuliert
Tilgung / EK-Aufbau
—
10 Jahre kumuliert
Mieteinnahmen
—
10 Jahre kumuliert
Gesamtgewinn (steuerfrei)
—
nach 10 J. Verkauf §23 EStG
Eigenkapitalquote wächst durch Tilgung
Ihr Anteil an der Immobilie steigt jedes Jahr
Ihr EK-Anteil %Restschuld-Anteil %
EK-Wert bei Kauf
—
eingesetztes Eigenkapital
EK-Wert nach 10 Jahren
—
inkl. Tilgung + Wertsteigerung
Verkaufspreis nach 10 J.
—
steuerfrei (§23 EStG)
Warum Nürnberg? Der Standort im Check
Die Investment-These 2026
München war gestern. Nürnberg ist morgen — und heute noch bezahlbar.
Die neue Technische Universität Nürnberg (TUN) in Lichtenreuth ist das erste Greenfield-Uni-Projekt Deutschlands seit über 50 Jahren — und sie ist von Grund auf auf Künstliche Intelligenz ausgerichtet. KI ist hier kein Fach unter vielen, sondern das Leitprinzip der gesamten Universität. Das zieht Studierende, Forscher und Unternehmen an, die genau diesen Schwerpunkt suchen. Nürnberg entwickelt sich damit zu einem der wichtigsten KI-Standorte Europas — in einer Stadt, die ohnehin schon über 40.000 Studierende zählt und deren Wohnungsmarkt diesen Druck bereits heute deutlich spürt.
544K
EINWOHNER
181 Mrd.
€ REGION BIP
21
HOCHSCHULEN
2×
PATENTE vs. BUND
Preisfenster
Jetzt 30–60 % günstiger als München
Diese Lücke schließt sich. Wer 2015 in München investiert hat, weiß warum. Nürnberg zeigt heute dasselbe Muster.
München Neubau Ø12.000+ €/m²
Hamburg Neubau Ø9.000 €/m²
Nürnberg Neubau6.500–9.000 €/m²
⚠ Preisniveau steigt — historisch belegt seit 2015
Nachfrage-Substanz
2 Millionen Beschäftigte. Einer braucht Ihre Wohnung.
In der Metropolregion Nürnberg gehen zwei Millionen Menschen jeden Tag arbeiten. Sie brauchen eine Wohnung in Pendelreichweite. Der Wohnungsmarkt kann das nicht liefern — die Leerstandsquote liegt in Teilen der Region unter 1 %. Wer eine Wohnung hat, hat einen Mieter.
Und die Nachfrage wird weiter steigen:
✓Die TUN Lichtenreuth zieht Studierende, Forscher und Dozenten an — dauerhaft und wachsend
✓Der Siemens Technology Campus bringt bis 2030 tausende hochqualifizierte Fachkräfte in die Region
✓Das EU-zertifizierte KI-Ökosystem zieht Startups und internationale Unternehmen an — mit ihren Mitarbeitern
✓Neubau hinkt der Nachfrage seit Jahren hinterher — das Angebot wird nicht aufholen
Steuer-Hebel
Der Staat zahlt Ihnen zu.
Das deutsche Steuerrecht belohnt Immobilieninvestoren — und 2026 so stark wie seit Jahrzehnten nicht. Die degressive AfA von 5 % bedeutet: Der Staat erkennt jedes Jahr 5 % des Gebäudewerts als Verlust an — und erstattet Ihnen einen Teil davon direkt über die Steuererklärung zurück.
Bei einem Gebäudewert von 400.000 €:
✓AfA-Abschreibung: 16.000 € pro Jahr
✓Steuerersparnis bei 42 % Steuersatz: ≈ 6.700 € pro Jahr — die der Staat Ihnen schenkt
✓Mieteinnahmen: ≈ 20.160 € pro Jahr — unabhängig vom Markt durch Mietgarantie
✓Verkauf nach 10 Jahren: vollständig steuerfrei gemäß § 23 EStG
Das bedeutet: Sie bauen Vermögen auf, die Mieter finanzieren die Rate, und das Finanzamt subventioniert den Rest. Nach 10 Jahren gehört Ihnen eine schuldenfreie Immobilie — und der Gewinn bleibt zu 100 % bei Ihnen.
Laufende Transformationsprojekte der Region — Stand 2026
🎓
Neue Technische Universität — Campus Lichtenreuth SEIT 2024 IN BETRIEB
Deutschlands erste echte Uni-Neugründung seit 50 Jahren auf 37 Hektar im Süden Nürnbergs. 1,5 Mrd. € Gesamtinvestition des Freistaats Bayern. Fokus auf KI, Robotics und Ingenieurswesen. Neuer Stadtteil Lichtenreuth entsteht bis 2032. Dauerhafter Zuzug von Studierenden, Lehrenden und Forschern.
🏭
500-Mio.-€-Technologie-Campus eines DAX-Konzerns in der Region GRUNDSTEIN 2025
Ein globaler Technologieführer errichtet auf 54 Hektar sein weltweites Forschungs- und Fertigungszentrum. Tausende Arbeitsplätze. 2.000 neue Wohnungen auf dem Campus-Areal geplant. Fertigstellung bis 2030. Direkte Auswirkung auf Wohnraumnachfrage in der gesamten Metropolregion.
🏗️
Neues Stadtquartier auf ehemaligem Industrieareal IN PLANUNG
Urbane Transformation auf dem Areal des ehemaligen Hauptgüterbahnhofs. Büroturm, Wohnen, Gewerbe — ein innerstädtisches Wachstumsquartier nach dem Muster erfolgreicher Stadtentwicklungen wie Hamburg HafenCity oder Berlin Potsdamer Platz.
🤖
Wachsendes KI- und Startup-Ökosystem AKTIV
EU-zertifiziertes Innovation Valley. Mehr als 100 Startups im lokalen Tech-Inkubator. Fraunhofer-Forschung (u.a. Erfinder des MP3-Standards), weltbekannte Universität und Industrie-Ökosystem bilden ein europäisches KI-Cluster. Doppelt so viele Patente wie der Bundesschnitt.
🚇
ÖPNV-Ausbau und Infrastruktur-Offensive LAUFEND
U-Bahn-Erweiterung in Richtung der neuen Wachstumsquartiere. Nürnberg betreibt als eine der ersten Städte weltweit eine vollautomatische U-Bahn-Linie. Modernste Infrastruktur steigert die Attraktivität aller angebundenen Stadtteile nachhaltig.
2022EZB-Zinswende — Kaufpreise Neubau erreichen Spitze bei 8.500 €/m², dann Korrektur. Mieten steigen dennoch weiter — Käufer weichen in den Mietmarkt aus.
2024Markterholung — Mieten auf 1.890 €/Monat (+122 % seit 2015). Degressive AfA 5 % in Kraft. 4.610 Transaktionen (+29 %). Siemens-Campus Grundsteinlegung.
2026Jetzt — Neubau bis 10.000 €/m² im Premiumsegment. Kaltmiete 80 m² bei 2.520 €/Monat. TU Nürnberg offen, Fachkräfte-Zuzug läuft — Mietdruck bleibt hoch.
So funktioniert die degressive AfA (§7 Abs. 5a EStG)
Seit 2023 können Anleger neu erworbene Wohnimmobilien mit 5 % p.a. degressiv auf den Gebäudewert (80 % des Kaufpreises) abschreiben. Der absetzbare Betrag sinkt jedes Jahr leicht — im ersten Jahr ist die Steuerersparnis am größten. Zinsen, Verwaltung und Rücklage sind zusätzlich als Werbungskosten (VuV) absetzbar.
400.000 €
×
80 % Gebäudeanteil
=
320.000 €
×
5 % p.a.
=
16.000 € AfA p.a.
Nürnberg 2026–2035 — Die Tech-Transformation einer Stadt
Die Kernthese
Nürnberg ist dabei, sich vom soliden Industriestandort zur KI-Hauptstadt Deutschlands zu transformieren — mit der TU Nürnberg als Herzstück.
Was in München die TU, in Berlin die FU — das ist in Nürnberg die neue Technische Universität: ein Magnet für die klügsten Köpfe, für internationale Konzerne und für ein ganzes Startup-Ökosystem. Der Wohnraumbedarf dieser Generation wird die Immobilienpreise der nächsten 15 Jahre treiben.
🎓
Technische Universität Nürnberg — Campus Lichtenreuth
Deutschlands erste echte Neugründung einer Universität seit 50 Jahren
37 ha
Campusfläche Lichtenreuth
1,5 Mrd.
€ Gesamtinvestition Freistaat Bayern
2032
Vollausbau Campus + Stadtteil
Die TU Nürnberg ist kein normaler Uni-Neubau — sie ist ein stadtbildprägender Systemwechsel. Der gesamte Süden Nürnbergs wird durch den neuen Stadtteil Lichtenreuth neu definiert. Neben Forschungsgebäuden entstehen Studentenwohnheime, Gewerbeflächen, Cafés, Coworking-Spaces und urbaner Wohnraum. Ein Quartier das in 10 Jahren so aussieht wie Schwabing in München in den 90ern.
🤖
Department Computer Science & AIMasterstudiengang AI & Robotics — Wintersemester 2023/24 gestartet
🧬
Biological Engineering ab 2030Neue Departments Mechatronics & Natural Sciences geplant
🌿
Cube One — Passivhaus-StandardHolzbau mit recyceltem Beton, Photovoltaik, begrünte Fassaden — bezogen Herbst 2024
🏙️
Neuer Stadtteil LichtenreuthAuf dem Areal des alten Güterbahnhofs Süd — 37 ha urbane Transformation
⚡
Siemens Technology Campus Erlangen
500 Mio. € Investment — weltweites Zentrum für Leistungselektronik und industrielles Metaverse. Grundsteinlegung September 2025. Siemens baut hier die Digitale Fabrik der Zukunft — 54 Hektar, bis 2030 fertig. Auf 14 Hektar entstehen zusätzlich 2.000 neue Wohnungen direkt auf dem Campus.
500 Mio. € Investition2.000 neue WohnungenIndustrielles Metaverse
🏆
EU Regional Innovation Valley
Offizielle EU-Auszeichnung — die Metropolregion Nürnberg steht in einer Reihe mit Antwerpen, Eindhoven und Oxford. Doppelt so viele Patente wie im Bundesdurchschnitt. Mittelfranken ist Innovation Leader und in den Top 25 Europas. Adidas, Schaeffler, DATEV als Patentgiganten vor Ort.
Top 25 Europa2× Patente Bundesdurchschnitt53 Forschungseinrichtungen
🚀
Startup & Gründerökosystem
Die TU Nürnberg ist von Anfang an als Gründeruniversität konzipiert. Entrepreneurship ist Pflichtbestandteil aller Studiengänge. Zusammen mit dem Zollhof Tech Incubator, dem Nuremberg Digital Festival und 25.000 Unternehmen in Nürnberg entsteht ein echtes Startup-Cluster.
Zollhof Tech IncubatorGründer-DNA der TUN25.000 Unternehmen
🧠
FAU + KI-Forschung Erlangen
Die Friedrich-Alexander-Universität Erlangen-Nürnberg mit 40.000+ Studierenden und 1,5 Mrd. € staatlicher Investition. Dazu: Fraunhofer IIS (weltweit führend in Signalverarbeitung, MP3-Erfinder), Max-Planck-Institut, Siemens Healthineers Forschung. Nürnberg ist Europas Medizintechnik-Hauptstadt — ein Viertel aller deutschen Medizinpatente kommen aus der Region.
Fraunhofer IIS40.000+ Studierende FAU25 % Medizin-Patente DE
Roadmap 2026–2035 — Was kommt auf Nürnberg zu
Geplante Milestones die den Wohnraumbedarf und die Immobilienpreise treiben werden
2026 — Jetzt
TU Nürnberg im Vollbetrieb · Siemens-Campus Baubeginn · Mietpreise auf Rekordhoch
Cube One belegt, erste Masterabsolventen AI & Robotics. Siemens startet Bauarbeiten in Erlangen. Fachkräftezuzug läuft an.
Mehrere Campusgebäude fertig. Wohnungsmangel rund um Lichtenreuth verschärft sich. Erste TUN-Startups gehen an den Markt.
2029–2030
Siemens-Campus fertig · 2.000 neue Wohnungen Erlangen · Biological Engineering startet
Siemens Technology Campus Erlangen vollständig in Betrieb. Neue Departments an der TUN. Immobilienpreise Erlangen nähern sich Münchner Niveau.
2032–2035
Lichtenreuth als etabliertes Quartier · TUN mit 10.000+ Studierenden · Metropolregion Top 10 Europa
Vollständiger Stadtteil Lichtenreuth. TU Nürnberg als internationale Marke. Metropolregion konkurriert mit Stockholm, Amsterdam und Zürich als Tech-Hub.
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Keine Gewähr für Richtigkeit und Vollständigkeit. Die angegebenen Marktdaten (Kaufpreise, Mietpreise, Preissteigerungen) basieren auf öffentlich zugänglichen Quellen wie dem Gutachterausschuss der Stadt Nürnberg, ImmobilienScout24 und der Metropolregion Nürnberg (Stand: Q1/2026). Eine Haftung für die Aktualität, Richtigkeit und Vollständigkeit dieser Daten wird ausdrücklich ausgeschlossen.
Steuerliche Wirkung individuell verschieden. Die dargestellten Steuerersparnisse (insbesondere degressive AfA gemäß §7 Abs. 5a EStG) beruhen auf vereinfachten Modellberechnungen. Die tatsächliche steuerliche Wirkung hängt von Ihrer individuellen Einkommenssituation, Ihrem persönlichen Steuersatz sowie weiteren Faktoren ab. Die degressive AfA gilt unter bestimmten Voraussetzungen (u.a. Neubau, erstmalige Nutzung zu Wohnzwecken). Bitte konsultieren Sie vor jeder Investitionsentscheidung einen zugelassenen Steuerberater.
Kein Verkaufsangebot. Diese Darstellung ist kein Angebot, keine Aufforderung und keine Empfehlung zum Erwerb einer Immobilie oder eines Finanzprodukts. Vergangenheitsdaten (Preisentwicklungen) lassen keine verlässlichen Rückschlüsse auf zukünftige Wertentwicklungen zu. Immobilieninvestments sind mit Risiken verbunden, einschließlich des teilweisen oder vollständigen Verlusts des eingesetzten Kapitals.
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Stand: April 2026 · Alle Angaben ohne Gewähr · Irrtümer vorbehalten · Änderungen jederzeit möglich
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